報告網1月18日訊,商品房銷售額增長8.7%,疫情影響商品房銷售面積,房地產銷售再創新高。

  疫情對社會的雙重影響下,商品房依然走出了華麗的跨越式步伐。2020年,商品房銷售面積176086萬平方米,比上年增長2.6%,增速比1—11月份提高1.3個百分點,上年為下降0.1%。其中,住宅銷售面積增長3.2%,辦公樓銷售面積下降10.4%,商業營業用房銷售面積下降8.7%。

  商品房銷售額173613億元,增長8.7%,增速比1—11月份提高1.5個百分點,比上年提高2.2個百分點。其中,住宅銷售額增長10.8%,辦公樓銷售額下降5.3%,商業營業用房銷售額下降11.2%。

  本月商品房銷售面積同比較上月繼續擴大,且累計同比好于去年同期水平(-0.1%),顯現年底翹尾行情。進入年底沖刺期,房企加速推盤出新,促銷及優惠力度加大,市場行情持續轉好。單月數據來看,12月商品房市場量升價跌行情持續,單月銷售面積25252萬平方米,環比上漲2.5%,單月銷售價格為9759元/平方米,環比下跌1.1%,連續3個月環比下降。進入年底的時間節點,加之房企在三道紅線的重壓之下,銷售回款壓力加大,紛紛采取以價換量的方式。

  “在年初行業都預測房地產市場新增已見頂,疫情對社會的雙重影響下,商品房依然走出了華麗的跨越式步伐?!睆埐ū硎?,從2020年的市場表現來看,長三角和珠三角地區的樓市表現的確較為搶眼,無論是一線城市滬深廣還是二線城市杭州、寧波、南京等都有著不俗表現。

  他預計,“2021年京津冀和山東區域的部分城市有可能迎來新一波的板塊輪動,北京市場的觸底反彈是帶動北方區域熱度提升的重要風向標,但相對于長三角和珠三角,北方部分城市的熱度回升很難形成大面積回暖,熱點核心城市在2021年回暖的力度會稍強,但部分前期購買力透支城市依然很難再次重現2017到2019年的熱度表現?!?/p>

  商品房商情報告指出,2020年全國商品房銷售金額將超過17萬億,行業銷售規模再創新高。同時,房地產行業的頭部集中度進一步上升。2020年1-11月,超八成百強房企累計全口徑業績同比提升,TOP50進入門檻大升,由604.3億元增至741.3億元,漲幅達22.7%;2020年千億房企數量預計將由2019年的34家增至40家以上。

  2020年千億房企數量超過40家,但在全口徑全面上升的過程當中,部分房企首次出現操盤口徑和權益口徑下降,未來可能會成為一種常態。而從投資角度來看,貨值還是集中在top30的企業當中,前30強約占70%貨值,強者恒強?!叭龡l紅線”之后,投資全面回落,但綠企(不踩紅線的企業)仍保持44%增速。從財務情況上看,企業加速降杠桿,有的上市,有的增加配股,還有的債務轉讓。

  土地市場成交金額則再創新高。300個城市土地成交金額達到了7.38萬億,上海成交額2830億,同比增長53%,排在首位。如此火爆行情之下,地價也創下十年新高,重點300城平均樓板價達2613元/平方米。其中,全國城市成交總價榜和成交單價榜中,北京和上海在單價榜中各占五席,總價榜有更多城市出現,比如深圳、杭州、廈門、廣州等。

疫情影響商品房銷售面積 房地產銷售再創新高

  銷售方面,四個一線城市和那些經濟實力強的二三線城市表現較佳。其中,上海今年商品房成交金額達到5034億元,同比增長24%,成為全國商品住宅成交金額排名第一的城市;而深圳的房價實現了結構性上漲,成為了全國剛需族最難“上車”的城市,一手房套均最低房價接近200萬。

  值得一提的是,豪宅成交上海占據半壁江山。其中,單價10萬-15萬/平方米豪宅方面,上海該價格段豪宅的成交量是其他所有城市(6個)成交量總和的三倍;單價15萬/平方米以上的豪宅方面,上海的成交套數是其他所有城市(3個)成交量的10倍??們r一千萬以上各價格段上海成交比重也不低,從高端市場來看,上海表現比較突出。不僅如此,二手房成交金額方面,上海成交超過一萬億,同比增長30%。

  地產開發之外,2020年物管行業規模超1.2萬億,增速達20%,比地產行業整體增速快得多。但企業之間梯隊分化明顯,近半物業股淪為“僵尸股”。估值方面,首尾差異巨大,最高估值有100多倍,最低只有4.9倍,2020年股價漲幅最大的達到222%,最低的跌了40%等。

  租賃市場方面,截至2020年11月,全國范圍內累計共推出租賃用地約233塊,規劃建筑面積超1486萬方,2020年租賃用地供應面積同比下跌12%。但目前 233塊租賃用地無一項目入市,開發節奏慢于住宅,且租賃相關的融資熱度降到了冰點,從百億級規模降到了十萬級。同時,企業增速明顯放緩,房企2020年新開公寓增速為25%,運營商增速從15%降到了7.5%。

  其中,上海租賃規模全國第一,可租房源超300萬套,成交租賃用地105塊,整體租求平衡,租金穩定。丁祖昱強調,由于需求端受到“爆雷”影響,目前租房客對品牌公寓信心跌至谷底。

  2020年對辦公來說,挑戰非常大,重點城市新增供應下降30%,需求端下降60%,空置率平均增長13%;散售和大宗辦公成交均下降20%,成交向核心城市集中,北上占7成。同時,整個商業市場供應減少約50%,銷售金額降30%,銷售市場萎靡并集中在少數城市。

  此外,文旅產業則全面轉入“內循環”,收入退回到2015年的水平,只有4萬億。銷售收入首次出現負增長。不過養老產業卻“春天來了”。從資本市場上可以看到,養老的空間足夠我們未來十年二十年,甚至五十年一百年的發展。從城市來看,兩極分化非常明顯,七大區域城市養老潛力凸顯,2020年養老城市投資潛力中上海位居榜首。

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